ما هو تقرير Section 137B؟
هو تقرير فحص عيوب البناء الذي يُشترط غالباً عند بيع العقارات في فيكتوريا إذا تم تنفيذ أعمال بناء أو تجديد بصفة "مالك-بناء" (Owner-Builder). لا يتعلق الأمر بمجرد وجود تجديدات، بل يعتمد على طبيعة العمل، ومسؤوليته، والوثائق المتاحة وقت البيع.
الهدف من هذا التقرير حماية المشتري. إذا انطبقت Section 137B، يجب على البائع أن يطلب من مفتش بناء مستقل إعداد تقرير فحص العيوب (defects inspection report)، وأن يسلّم نسخة منه إلى المشتري قبل توقيع العقد.
ولا يُعفى العمل من هذا الشرط لمجرد أنه صغير أو لا يمس الهيكل الإنشائي. تقول هيئة شؤون المستهلك في فيكتوريا (Consumer Affairs Victoria) في نصها الأصلي: “for all work regardless of value”، أي أن التقرير قد يكون مطلوباً مهما كانت قيمة الأعمال.
متى يستحق الأمر التحقق؟
قد يكون من المفيد مراجعة وضع عقارك إذا:
- إجراء تعديلات على المطبخ أو الحمامات أو غرف الغسيل.
- بناء سطح خارجي (Deck)، مظلة (Pergola)، أو مرآب (Garage).
- هدم جدار أو تغيير التقسيم الداخلي للمنزل.
- إدارة عدة حرفيين بنفسك دون مقاول رئيسي مسجل.
- فقدان بعض التصاريح أو شهادات الإنجاز الرسمية.
- طلب وكيل نقل الملكية (Conveyancer) أو المحامي توضيحاً للتجديدات السابقة.
هذه أمثلة تدعو إلى المراجعة، وليست حكماً بأن التقرير مطلوب في جميع الحالات.
ويتوقف الأمر على ثلاثة أسئلة:
- ما الأعمال التي نُفّذت؟
- من كان المسؤول عنها؟
- متى اكتملت؟
كيف تُحسب المدة؟
- في معظم أعمال Owner-Builder السكنية، تنطبق Section 137B عادةً إذا تم البيع خلال 6 سنوات ونصف من تاريخ الإنجاز القانوني.
- إذا لم يصدر في حينه Occupancy Permit أو Certificate of Final Inspection أو Building Permit، فقد تختلف طريقة حساب المدة.
- عند توقيع العقد، يجب عادةً ألا يكون قد مضى على إصدار التقرير أكثر من 6 أشهر.
إغفال هذه الخطوة قبل توقيع العقد قد يؤثر على صفقة البيع كلها
وفق قانون البناء في فيكتوريا لعام 1993 (Building Act 1993)، إذا انطبقت Section 137B ولم يقدّم البائع التقرير المطلوب، فقد يحق للمشتري إلغاء العقد قبل التسوية النهائية (Settlement)، حتى لو كان الطرفان قد وقّعا العقد. ويسري ذلك أيضاً على البيع بالمزاد العلني.
من المفترض أن يسأل محامي البائع أو وكيل نقل الملكية عن التجديدات التي أُجريت في السنوات الأخيرة قبل توقيع العقد. وإذا لم يحدث ذلك، فغالباً ما يكتشف محامي المشتري المسألة أولاً، ويصبح موقف البائع أضعف. لذلك من الأفضل أن يتنبّه البائع إلى هذا المتطلب بنفسه ويستوفيه في الوقت المناسب.
وإذا أخلّ البائع بهذا الالتزام، فإن الغرامة القصوى بموجب Section 137B(2) هي 100 وحدة غرامة (penalty units)، أي ما يقارب $20,910 حسب القيمة الحالية. وتُعدَّل قيمة وحدة الغرامة في 1 يوليو (تموز) من كل عام وفق ما تعلنه حكومة ولاية فيكتوريا.
ماذا يحدث إذا لم يكن هناك تقرير 137B؟
لنفترض أن السيد أحمد استعان بنفسه قبل 4 سنوات بحرفيين لتجديد الحمّام والمطبخ، ثم أضاف في العام الماضي سطحاً خارجياً (Deck). وهذا العام قرر بيع منزله. لم يذكر أحد Section 137B قبل توقيع العقد، وتمّ بيع المنزل بسلاسة ووقّع الطرفان العقد.
قبل التسوية النهائية (Settlement)، راجع محامي المشتري المستندات واكتشف أن في المنزل أعمال تجديد نُفّذت بصفة Owner-Builder، وأن البائع لم يقدّم تقرير 137B. عندها قد يحق للمشتري إلغاء العقد قبل التسوية النهائية.
بالنسبة إلى السيد أحمد، قد يؤدي ذلك إلى ما يلي:
- أن يستغل المشتري تغيّر أسعار المنازل مؤخراً للمطالبة بتخفيض السعر، أو يطلب تأجيل موعد التسوية
- أن يلغي المشتري العقد، فيُعاد عرض المنزل للبيع وتُدفع تكاليف الإعلان وعمولة الوكيل مرة أخرى
- أن يعجز البائع عن إتمام شراء منزله التالي الذي اشتراه بالفعل، بسبب تأثّر سيولته بذلك
- أن يواجه البائع أيضاً الغرامة المنصوص عليها في Section 137B(2)، والتي قد تصل إلى نحو $20,910
يمكن تجنّب كل هذه المخاطر بإجراء فحص 137B قبل عرض المنزل للبيع، وتسليم التقرير إلى المشتري مع العقد.
تكلفة الفحص قليلة مقارنةً بسعر المنزل، لكن ثمن إغفاله قد يكون كبيراً.
كيف تحجز؟
- أدخل تفاصيل أعمال التجديد عبر الإنترنت
- احصل على عرض السعر فوراً (يبدأ من $390.00 + GST)
- ادفع عبر الإنترنت بأمان
- نرسل إليك موعد الفحص لتأكيده، ويصدر التقرير في يوم الفحص نفسه
يتوفّر نموذج عرض السعر والتقارير باللغة الإنجليزية فقط، وتجري المكالمات الهاتفية باللغة الإنجليزية أيضاً. يمكنك مراسلتنا بالبريد الإلكتروني أو برسالة نصية، أو الطلب من وكيل نقل الملكية (Conveyancer) أو محاميك التواصل معنا مباشرة.
البريد الإلكتروني: admin@ownerbuilderinspection.melbourne