ما المقصود بأعمال Owner-Builder؟
لا يقتصر الأمر على من نفّذ الأعمال بيده. يُستحسن التحقق في الحالات التالية:
- نفّذت الأعمال كلها أو جزءاً منها بنفسك
- استعنت بنفسك بحرفيين (trades) من مختلف الاختصاصات، ونظّمت عملهم وأدرته
- تولّى مقاول (builder) جزءاً من الأعمال ونظّمت أنت الجزء الآخر
إذا تعاقدت مع مقاول بناء مسجّل بعقد رسمي وكان مسؤولاً عن المشروع بالكامل، فقد يختلف الوضع. أرسل إلينا عقد التجديد وسنراجعه لك.
ماذا يحدث إذا لم يكن هناك تقرير 137B؟
لنفترض أن السيد أحمد استعان بنفسه قبل 4 سنوات بحرفيين لتجديد الحمّام والمطبخ، ثم أضاف في العام الماضي سطحاً خارجياً (Deck). وهذا العام قرر بيع منزله. لم يذكر أحد Section 137B قبل توقيع العقد، وتمّ بيع المنزل بسلاسة ووقّع الطرفان العقد.
قبل التسوية النهائية (Settlement)، راجع محامي المشتري المستندات واكتشف أن في المنزل أعمال تجديد نُفّذت بصفة Owner-Builder، وأن البائع لم يقدّم تقرير 137B. عندها قد يحق للمشتري إلغاء العقد قبل التسوية النهائية.
بالنسبة إلى السيد أحمد، قد يؤدي ذلك إلى ما يلي:
- أن يستغل المشتري تغيّر أسعار المنازل مؤخراً للمطالبة بتخفيض السعر، أو يطلب تأجيل موعد التسوية
- أن يلغي المشتري العقد، فيُعاد عرض المنزل للبيع وتُدفع تكاليف الإعلان وعمولة الوكيل مرة أخرى
- أن يعجز البائع عن إتمام شراء منزله التالي الذي اشتراه بالفعل، بسبب تأثّر سيولته بذلك
- أن يواجه البائع أيضاً الغرامة المنصوص عليها في Section 137B(2)، والتي قد تصل إلى نحو $20,910
يمكن تجنّب كل هذه المخاطر بإجراء فحص 137B قبل عرض المنزل للبيع، وتسليم التقرير إلى المشتري مع العقد.
تكلفة الفحص قليلة مقارنةً بسعر المنزل، لكن ثمن إغفاله قد يكون كبيراً.
الأسئلة الشائعة
هل يحتاج بيع المنزل بعد تجديد الحمّام أو المطبخ إلى تقرير 137B؟
قد يلزم ذلك. يعتمد ذلك على الجهة المسؤولة عن الأعمال وتاريخ إنجازها. والحمّامات والمطابخ من أكثر الحالات شيوعاً.
متى تكون الأعمال مشمولة بهذا الشرط؟
في معظم الأعمال السكنية، إذا اكتملت الأعمال خلال 6 سنوات ونصف قبل توقيع عقد البيع، فهي عادةً ضمن نطاق هذه المادة. وإذا لم يصدر Occupancy Permit أو Certificate of Final Inspection فقد تختلف طريقة الحساب، ومن الأفضل أن يؤكد ذلك محاميك أو وكيل نقل الملكية (Conveyancer).
هل يمكنني القول إن التجديد أُجري منذ سنوات عديدة؟
لا، ومن السهل اكتشاف ذلك. فالإنترنت لا ينسى، والأدلة كثيرة: صور الإعلانات القديمة على مواقع العقارات، وصور Google Street View، وسجلات تصاريح البناء، وفواتير المواد وأجور الحرفيين، وكلها قد تكشف متى نُفّذت الأعمال تقريباً. وإذا اكتشف المشتري ذلك فقد يحق له إلغاء العقد، وقد يتعرض البائع أيضاً للغرامة. ولا يقتصر خطر إخفاء تاريخ التجديد على انكشافه من خلال الآثار المتاحة على الإنترنت، بل قد يُعدّ أيضاً تدليساً في العقد.
ما مدة صلاحية التقرير؟
عند توقيع العقد، يجب عادةً أن يكون التقرير قد صدر خلال الأشهر الستة السابقة. لذلك من الأفضل إجراء الفحص عند الاستعداد لعرض المنزل للبيع.
ماذا يحدث إذا لم أقدّم التقرير؟
الغرامة القصوى بموجب Section 137B(2) هي 100 وحدة غرامة (حالياً نحو $20,910). ولا يصبح العقد باطلاً تلقائياً، لكن قد يحق للمشتري إلغاؤه قبل التسوية النهائية (Settlement).
هل يلزم التقرير عند البيع بالمزاد العلني؟
نعم. حتى لو لم يُبَع المنزل بيعاً خاصاً (private sale) بل بِيع بالمزاد العلني (auction) بيعاً غير مشروط، فإن البائع يظل ملزماً بتقديم هذا التقرير قبل توقيع العقد إذا انطبقت Section 137B؛ وإلا فقد يحق للمشتري إلغاء العقد قبل التسوية النهائية، بصرف النظر عن نتيجة المزاد.
هل التقرير باللغة العربية؟
لا. تقرير الفحص الرسمي يصدر باللغة الإنجليزية، لأنه يُسلَّم إلى المشتري والمحامين.
أبلغ محاميك أو وكيل نقل الملكية مبكراً
عند تجهيز مستندات البيع، أخبر محاميك أو وكيل نقل الملكية (Conveyancer) مسبقاً بأعمال التجديد التي أُجريت في السنوات الأخيرة. فاكتشاف المسألة مبكراً أفضل بكثير من أن يشير إليها محامي المشتري.
الخطوة التالية
لست متأكداً مما إذا كنت تحتاج إلى التقرير؟ نساعدك على التحقق: أجب عن ثلاثة أسئلة في أداة التحقق باللغة الإنجليزية لترى النتيجة. وإذا تأكدت من حاجتك إليه، يمكنك الاطلاع على عرض السعر عبر الإنترنت مباشرة.
يتوفّر نموذج عرض السعر والتقارير باللغة الإنجليزية فقط، وتجري المكالمات الهاتفية باللغة الإنجليزية أيضاً. يمكنك مراسلتنا بالبريد الإلكتروني أو برسالة نصية، أو الطلب من وكيل نقل الملكية (Conveyancer) أو محاميك التواصل معنا مباشرة.
البريد الإلكتروني: admin@ownerbuilderinspection.melbourne
تنويه هامة: هذه الأداة تمنحك إرشادات أولية عامة فقط ولا تُعتبر استشارة قانونية أو تأكيداً نهائياً. يجب مراجعة محاميك أو مختص نقل الملكية (Conveyancer) لضمان الامتثال القانوني الكامل لعملية البيع.
تصدر تقارير الفحص والمراسلات الرسمية باللغة الإنجليزية.