Thế nào là công trình owner-builder?
Không chỉ “tự tay làm” mới tính. Các trường hợp sau đều nên kiểm tra trước:
- Tự làm một phần hoặc toàn bộ công trình
- Tự tìm thợ từng hạng mục (trades), tự sắp xếp và quản lý
- Một phần thuê nhà thầu (builder), một phần tự sắp xếp
Nếu thuê nhà thầu đã đăng ký, ký hợp đồng chính thức và nhà thầu chịu trách nhiệm toàn bộ công trình, tình hình có thể khác. Hãy gửi cho chúng tôi hợp đồng sửa chữa lúc đó, chúng tôi sẽ xem lại giúp bạn.
Nếu thiếu báo cáo 137B thì sao?
Giả sử 4 năm trước, anh Nam tự thuê thợ sửa lại phòng tắm và nhà bếp, năm ngoái làm thêm một cái deck. Năm nay anh chuẩn bị bán nhà. Trước khi ký hợp đồng không ai nhắc đến 137B, nhà bán được và hai bên đã ký hợp đồng.
Trước settlement (hoàn tất giao dịch), luật sư bên mua kiểm tra giấy tờ và phát hiện nhà có công trình sửa chữa owner-builder, nhưng bên bán không cung cấp báo cáo 137B. Lúc này người mua có thể có quyền hủy hợp đồng trước settlement.
Với anh Nam, những tình huống có thể xảy ra gồm:
- Người mua thấy giá nhà gần đây thay đổi và dựa vào đó để đòi giảm giá, hoặc yêu cầu lùi ngày settlement
- Người mua hủy hợp đồng, nhà phải rao bán lại, tốn thêm một lượt chi phí quảng cáo và tiền hoa hồng môi giới
- Người bán đã mua sẵn căn nhà tiếp theo, nhưng dòng tiền bị ảnh hưởng nên không thể settlement căn nhà mới
- Người bán còn có thể đối mặt với mức phạt hành chính theo Section 137B(2), tối đa lên tới khoảng $20,910.
Nếu làm kiểm tra 137B trước khi rao bán và đưa báo cáo cho người mua cùng với hợp đồng, những rủi ro này đều có thể tránh được.
Chi phí kiểm tra rất nhỏ so với giá nhà, nhưng cái giá của việc bỏ sót có thể rất lớn.
Câu hỏi thường gặp
Bán nhà sau khi sửa phòng tắm hoặc nhà bếp có cần báo cáo 137B không?
Có thể cần. Việc có cần hay không phụ thuộc vào ai chịu trách nhiệm công trình và công trình hoàn thành khi nào. Phòng tắm và nhà bếp là một trong những trường hợp phổ biến nhất.
Công trình làm khi nào thì cần kiểm tra?
Với hầu hết công trình nhà ở, nếu công trình hoàn thành trong vòng 6 năm rưỡi trước khi ký hợp đồng bán nhà, thì thường thuộc phạm vi áp dụng của điều khoản này. Nếu không có Occupancy Permit hoặc Certificate of Final Inspection, cách tính thời gian có thể khác; tốt nhất nên nhờ luật sư hoặc conveyancer xác nhận.
Có thể nói công trình đã làm từ nhiều năm trước không?
Không được, và rất dễ bị phát hiện. Mọi thứ trên mạng đều để lại dấu vết: ảnh rao bán cũ trên các trang bất động sản, hình Google Street View, hồ sơ giấy phép xây dựng, hóa đơn vật liệu và tiền công thợ đều có thể cho thấy công trình được làm vào khoảng thời gian nào. Nếu bên mua phát hiện, người mua có thể có quyền hủy hợp đồng, và người bán còn có thể bị phạt. Che giấu thời điểm cải tạo không chỉ thất bại vì dấu vết lịch sử trên mạng, mà còn có thể bị xem là gian lận hợp đồng.
Báo cáo có hiệu lực bao lâu?
Khi ký hợp đồng, báo cáo thường phải được lập trong vòng 6 tháng trước ngày ký. Vì vậy tốt nhất nên làm kiểm tra khi sắp rao bán.
Nếu không cung cấp báo cáo thì sao?
Mức phạt tối đa theo Section 137B(2) là 100 đơn vị phạt (theo mức hiện nay khoảng $20,910). Hợp đồng không tự động vô hiệu, nhưng người mua có thể có quyền hủy hợp đồng trước settlement.
Bán đấu giá có cần báo cáo không?
Có. Dù nhà không bán thỏa thuận (private sale) mà bán qua đấu giá (auction) không điều kiện, nếu Section 137B áp dụng, người bán vẫn có nghĩa vụ cung cấp báo cáo này trước khi ký hợp đồng; nếu không, người mua có thể có quyền hủy hợp đồng trước settlement, bất kể kết quả đấu giá.
Báo cáo có bằng tiếng Việt không?
Báo cáo chính thức được lập bằng tiếng Anh, vì sẽ được đưa cho người mua và luật sư sử dụng.
Dành cho luật sư hoặc conveyancer của bạn
Khi chuẩn bị hồ sơ bán nhà, nên chủ động cho luật sư hoặc conveyancer biết những công trình sửa chữa đã làm trong những năm gần đây. Phát hiện sớm sẽ chủ động hơn nhiều so với để luật sư bên mua chỉ ra.
Bước tiếp theo
Chưa chắc có cần không? Chúng tôi giúp bạn xác định: chỉ cần trả lời ba câu hỏi trong bảng kiểm tra bằng tiếng Anh là thấy kết quả. Nếu chắc chắn cần, bạn có thể xem báo giá trực tuyến ngay.
Biểu mẫu báo giá và báo cáo hiện chỉ có bằng tiếng Anh. Rào cản ngôn ngữ? Bạn có thể gửi email, tin nhắn hoặc nhờ conveyancer/luật sư của bạn liên hệ trực tiếp với chúng tôi. Gọi điện thì trao đổi bằng tiếng Anh.